[转贴]阜宁当前房价问题，说实话我不看涨也不看跌

关于当下的阜宁房价，跌声一片，观望情绪严重，但作为小老百姓，在期待房价下跌的过程中，建议能保持一个冷静的头脑和一颗淡定的心。

　　通俗的理解有如下几点：

　　一、销售价格不会低于成本价。

南区的某些地块成本超过200万元/亩，按照容积率2.5计算，土地楼面价为1200元/平方米，小高层建设成本（含土建、水电、门窗、电梯等）不会低于1500元/平，即使“适当的”偷工减料，成本也不会低于1300元/平，市政配套按200元/平米（供电150元/平，自来水、雨污水、天然天等暂按50元/平），规费不可能少于120元/平，税费（营业税、企业所得税等）300元左右/平，还有小区道路、绿化、监控、销售费用、财务费用、管理费用、手续咨询费用，成本多高，各位自己可以计算，那些期待价格低于2500的，可以醒醒了。

　　二、地产行业的通常利润率。不管什么行业，企业都希望超过行业的平均利润率，当然这个靠管理，偷工减料等非常规手段除外。

　　三、开发商能挣多少钱，谁最清楚？政府！在刨除土地增值部分之外，滨海的开发商一平米400-600元，到底是挣400还是挣600，得看项目规划、公司管理、销售策划。至于说土地增值部分，我想这个大家没有必要为此喋喋不休，就如投资，谁也不知道明天的股票到底是涨还是跌，当初开发商买土地的时候，虽然内心是更乐意去想涨，但是并不是说没有下跌的可能，一个政府规划，可以让一个地块寸土寸金，也可以让一个地块变为一堆狗屎。

　　四、做这个行业，需要强大的公共资源及融资渠道。虽然说资金不全是开发商自己的，但是融资难度你没有经历过，你是想象不到的。几千万甚至上亿的融资，不是坐下来喝杯茶、吹吹牛就可以到手的。

　　五、银根紧缩，也加大了资金成本，这个最终是要转嫁给买房人的，这是企业经营常识。

　　六、就算按照大家所期待的一样，房价下降1000元/平方米，100平方米的房子，总价降低10万。按照现在4200的价格，降低以后是3200，首付30，大约这么计算，首付10万，贷款22万。按照20年的贷款周期计，等额本息还款，原先贷款利率为7折，利息总额为121494.5，现在一般为1.1倍基准利率，利息总额为213460.84，这两个利率差为91966.1元。所以，房价是否降低，或者降低多少，可以自己计算一下。更别说现在有些银行已经上浮30甚至50了。

　　七、之前本人发帖，有人回复说，房子也是个商品，开发商也是个企业，做企业就有亏本的时候，话没错，但是，房产毕竟是个特殊的商品，要不国家为什么调控，普通商品就让市场自己调控好了，何必出那么多的宏观政策？但是，请别忘了，起码目前的地方政府，绝大部分是土地财政，房价降了，地价就得跟着降，不可能房价降了，地价上涨的事情，如果是这样，那就只能压缩建筑安装成本，产生豆腐渣工程，或者克扣农民工工资，那社会稳定又何在？政府的收入低了，政府的外债如何还？拿什么还？城市也是需要经营的！

　　八、作为老百姓，我也是希望降价的，毕竟可以通过更少的钱买到自己想要的房产，例如花个50万，弄个别墅住住，那是多美好的事情，但是，希望归希望，我们要面对现实。当售价低于成本的时候，估计要倒的就不是开发商了，银行、建筑施工企业、材料供应商、农民工收入、社会稳定……

　　九、当前的市场行情，降的因素、降的论调、降的可能都有，但是如果打算出手买房的，建议不要超过2012年的5.1节。